Продавцам недвижимости: что кроется за понятием «пригодность дома под ипотеку»?


Продавцам недвижимости: что кроется за понятием «пригодность дома под ипотеку»?


После размещения объявления о продаже дома начинаются звонки от риелторов и потенциальных покупателей. Как правило, первый вопрос, который слышит владелец, звучит примерно так: «А ваш дом подходит под ипотеку»? Поскольку пригодность объекта недвижимости под оформление ипотечного кредита является одним из основных условий удачного проведения сделки, имеет смысл разобраться, каким критериям должно соответствовать такое жильё.

Итак, при оформлении кредита под покупку жилья банк руководствуется такими соображениями, как получение прибыли и минимизация коммерческих рисков. Как правило, приобретаемое жилье становится предметом залога, гарантирующего возврат выданного кредита. Именно поэтому так важно, чтобы недвижимость, под приобретение которой выдается заём, соответствовала определённым требованиям, главным из которых является его ликвидность. Условно эти требования можно разделить на три группы: 

– Первая — наличие у продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов.
– Вторая — надлежащее техническое состояние дома.
– Третья — его территориальное расположение. 

Фактор первый: документальная часть 

Для того чтобы выставленный на продажу объект соответствовал критериям пригодности под ипотеку, владелец должен быть готов к тому, что клиенты пожелают ознакомиться с имеющимися у него в наличии документами. Понадобятся: 

1. Кадастровый паспорт.
2. Документ, служащий основанием для вступления в право собственности.
3. Выписка из ЕГРП либо свидетельство о праве собственности.
4. Важно, чтобы на объект недвижимости (не имеет значения, частный дом это или же квартира) не были наложены обременения. Причины их возникновения могут быть самыми разными: от наличия непогашенных займов до прочих видов задолженностей (за коммунальные услуги, например).
5. Требования к земельному участку (так как он продается вместе с домом):

– необходимо провести межевание с документальным обозначением границ;
– должна быть обозначена категория («для ведения подсобного личного хозяйства», «для индивидуального (личного) строительства» и т. п.). 

Важно: особенности налогообложения 

При налогообложении сделок по купле-продаже недвижимого имущества основополагающим фактором является дата вступления его владельца в право собственности, а именно: 

– Если такое право возникло после 2015 года, применение нулевой ставки по НДФЛ станет возможным не ранее, чем через пять лет после вступления (ранее этот показатель составлял три года).
– Если право собственности возникло до этой даты, то для того чтобы продать свою недвижимость и не уплатить при этом НДФЛ, необходимо владеть ею на протяжении трёх (и более) лет. 

Следует отметить, что финансово-кредитные учреждения охотней всего выдают займы на покупку недвижимости, которой предыдущие хозяева владели на протяжении трёх (и более) лет. 

Совет продавцам: не стоит отказываться от сделки, если покупатель собирается расплачиваться за счет кредитных средств. Пусть свои деньги вы получите с некоторой задержкой, зато это реальная возможность продать своё имущество по достойной цене в условиях стагнации рынка недвижимости. 

Фактор второй: требования к техническому состоянию дома 

Не существует каких-либо нормативных актов, положения которых бы обуславливали абсолютно все требования относительно технического состояния жилья, под которое оформляется ипотека. Тем не менее, недвижимость должна соответствовать следующим критериям: 

– не должна находиться в аварийном состоянии;
– показатель пригодности для дальнейшей эксплуатации не может быть менее 70 %;
– состояние основания, стен, перекрытий (например, не могут использоваться деревянные), инженерной инфраструктуры должны соответствовать действующим нормативам;
– этажность и планировка соответствуют проектно-сметной документации. 

Фактор третий: территориальное расположение 

Территориальное расположение объекта недвижимости относительно городской планировки имеет огромное значение. Например, если дом расположен в промышленной зоне, рабочей окраине или же других депрессивных районах, такую недвижимость могут признать малопригодной для залога. И наоборот, факт нахождения в престижных районах уже сам по себе повышает инвестиционную привлекательность. 

В заключение 

Как уже отмечалось выше, в законодательстве не существует четко определенного понятия «пригодный под ипотеку объект недвижимого имущества». Тем не менее, в подобных случаях предполагается, что такой дом в полной мере должен соответствовать общепринятым требованиям кредитных организаций, необходимым для выдачи ипотечного займа.

Тэги: Дом, ипотека
 
^ Наверх