Сделки с недвижимостью: продавать или дарить?


Потенциальные покупатели и продавцы жилой недвижимости наверняка слышали о том, что иногда стороны вместо договоров купли-продажи используют другие формы договоров (дарения, в частности). Возникают закономерные вопросы: 

– Если кто-то поступает подобным образом, значит, это выгодно?
– Как поступить в моём конкретном случае: пойти путем купли-продажи или же оформить дарственную? 

А зачем это все делается? 

Что же, давайте разбираться. Прежде всего, необходимо определиться с тем, что такое «лучше» или «хуже». Напоминаем, что в сделках и по договорам купли-продажи, и по договорам дарения принимают участие две стороны. Поэтому преимущества того или иного варианта для одной стороны могут обернуться недостатками для другой. Как правило, форма проведения сделки меняется с целью получения преференций в части юридических или же экономических её последствий. 

Таким образом, можно утверждать, что в каждом конкретном случае цель должна оправдывать средства. Обычно стороны при замене формы проведения сделки (купли-продажи на дарение) преследуют следующие цели: 

1. Если продавцу по каким-либо причинам необходимо скрыть сумму своих доходов, полученных от продажи недвижимости.
2. Существует практика, когда одно физическое лицо одалживает деньги другому. В этом случае недвижимость выступает в качестве предмета залога (хотя формально подписывается договор дарения). Насколько это законно и целесообразно — тема для другого разговора.
3. Получение преференций, связанных с налогообложением.

Пример минимизации обязательств по уплате НДФЛ 

Рассмотрим ситуацию, когда одна из сторон (неважно, покупатель это или продавец) задалась целью сэкономить на уплате налогов. Минимизация базы налогообложения по так называемым «белым» или «серым» схемам как раз и подразумевает замену формы проведения сделки. При этом фактически одна и та же операция, но проведенная в другой форме сделки, подлежит обложению с применением значительно меньшей ставки налога. 

При купле-продаже налог на доходы удерживается с продавца, а при дарении — с одаряемого лица. Однако в НК РФ при соблюдении определенных условий предусмотрена возможность использования льгот каждой из сторон. Например, при дарении жилья близким родственникам НДФЛ с одариваемого не удерживается. По новым правилам, если квартира находится в собственности продавца более пяти лет, то при купле-продаже 13-процентный налог с него не удерживается. 

Если стороны договорятся сэкономить на уплате налога, то схема может выглядеть следующим образом: 

– По условиям сделки продавец не имеет права воспользоваться льготой и должен заплатить налог в полном размере.
– Согласно положениям НК РФ, допустим, покупатель имеет право в этом налоговом периоде на налоговые вычеты. Например, он приобрел еще одну квартиру.
– В этой ситуации имеет смысл переложить обязательства с продавца на покупателя (у которого есть право на использование льготы).
– Договор купли-продажи заменяется на договор дарения. Получается, что одна и та же по своей сути сделка проводится в другой форме, налоговые обязательства перекладываются на покупателя. В результате сэкономлена определенная сумма денег, судьбу которых покупатель и продавец решают между собой. 

Если же всё делать без подобных договорённостей, то замена купли-продажи на дарение выгодна лишь при условии, что покупатель и продавец — родственники (НДФЛ не взимается). Получается, что замена типов договоров целесообразна при налоговом маневрировании, где в зависимости от обстоятельств обязательства можно перекладывать с продавца на покупателя (или наоборот). 

Преимущества и недостатки для каждой из сторон договора дарения 

Аргументы в пользу дарителя: 

1. Освобождение от уплаты НДФЛ (если стороны являются близкими родственниками).
2. Если владелец стал обладателем жилья по договору дарения, право не платить НДФЛ при следующей её продаже возникает уже через три года.
3. Если недвижимость находится в долевой собственности, отсутствует необходимость соблюдения права преимущественной покупки других владельцев.
4. Законодательством предусмотрен ряд обстоятельств, при которых даритель вправе расторгнуть договор (и вернуть своё жильё обратно). Например, если одариваемый нанес ущерб здоровью или же покушался на жизнь дарителя (а равно и членов его семьи).
5. Если один из супругов получил в собственность недвижимость по договору дарения во время пребывания в браке, то это не считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, такое имущество не подлежит разделу при разводе. 

Недостатки с точки зрения одариваемого лица 

1. Если договор заключается не между близкими родственниками, то одариваемое лицо должно уплатить налог (а это не всегда может устраивать покупателя).
2. В силу своей специфики данный тип договоров проще признается недействительным в судебном порядке.
3. Запрет на проведение сделки в форме договора дарения при условии, что стороны — коммерческие организации.
4. Невозможность подарить квартиру, если она является совместной собственностью нескольких лиц.
5. Договора дарения возможно (при соблюдении определённых условий) отменять.

Выводы 

Исходя из вышеизложенного материала, можно сделать вывод о том, что в отдельных случаях использование договоров дарения вместо купли-продажи может быть целесообразным. Однако это требует наличия доверительных отношений между покупателем и продавцом недвижимости. И как бы там ни было, выбор наиболее целесообразного из вариантов должен осуществляться с учетом всех обстоятельств.

 
^ Наверх